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12 Marzo 2024

Novità in materia di immobili

La Legge di Bilancio 2024 è intervenuta nell’ambito immobiliare portando alcune variazioni.

Un primo aspetto che interessa le imprese dell’edilizia è l’innalzamento dall’8% all’11% della ritenuta d’acconto applicata ai cosiddetti bonifici “parlanti”, cioè a quei bonifici effettuati da parte dei committenti privati per lavori effettuati sugli immobili che danno diritto a detrazioni quali, ad esempio, ristrutturazione, risparmio energetico, abbattimento barriere architettoniche, sisma bonus. 

A favore delle giovani coppie, dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, dei giovani di età inferiore ai 36 anni e degli inquilini di alloggi degli Istituti autonomi per le case popolari, la Legge di Bilancio 2024 ha prorogato al 31/12/2024 la possibilità di accedere al Fondo di garanzia per l’ottenimento mutui ipotecari destinati all’acquisto o ristrutturazione della prima casa con un limite massimo garantito di euro 250.000 e comunque non può essere superiore all’80% del capitale finanziato. Inoltre i soggetti richiedenti non devono avere un’ISEE superiore ai 40.000 euro.

A favore degli immobili danneggiati in conseguenza del terremoto dell’Italia centrale del 2016 e 2017 (Abruzzo, Lazio, Marche ed Umbria) è prorogata l’esenzione da Irpef, Ires ed Imu. Gli immobili danneggiati, fino all’ottenimento della nuova agibilità (e comunque non oltre il 31/12/2023) non saranno soggetti ad Irpef, Ires ed Imu.  Per il solo Comune di Ubertide (PG) l’esenzione è prevista per gli immobili abitativi fino alla ricostruzione o agibilità e comunque non oltre il 31/12/2024.

Per quanto riguarda il c.d. “Super bonus”, la cui portata è già stata fortemente ridotta (aliquota dal 110% al 70% e solo per categorie ristrette di immobili) con precedenti interventi normativi, la sua applicazione genera anche delle ripercussioni in temi di controlli e plusvalenze.

In merito ai controlli, verranno effettuate verifiche sui Docfa per verificarne la conformità ai lavori effettivamente realizzati ed in caso di incongruenze l’Agenzia potrà invitare il contribuente alla regolarizzazione inviando delle lettere di compliance.

Per quanto riguarda invece le plusvalenze, la Legge di Bilancio ha previsto che tra i redditi diversi ex art. 67 Tuir rientrino anche le plusvalenze realizzate mediante cessione di immobili sui quali il cedente abbia eseguito interventi con il superbonus, conclusi da non più di 10 anni. Ciò comporta che anche immobili posseduti da parecchi anni, se hanno subito interventi ex art. 119 D.L 34/2020, al momento della loro cessione, se avvenuta entro 10 anni dalla fine lavori, genereranno una plusvalenza tassabile.

Prima di tale intervento, la norma prevedeva che, trascorsi 5 anni dall’acquisto, la successiva cessione non avrebbe generato plusvalenze imponibili. La norma prevede l’esclusione di tale norma per gli immobili ricevuti in successione e per gli immobili destinati ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente dalla fine lavori e la cessione dell’immobile. L’art. 68 del TUIR, che disciplina le modalità di calcolo della plusvalenza, viene modificato con delle previsioni apposite per gli immobili che hanno beneficiato del Super bonus:

  • Se gli interventi sono conclusi da non più di 5 anni, all’atto della cessione non rilevano le spese sostenute per gli interventi realizzati per i quali si sia usufruito della cessione del credito o dello sconto in fattura;
  • Se gli interventi sono conclusi da oltre 5 anni ed entro i 10 (oltre infatti non si applica l’imponibilità della plusvalenza) si possono considerare anche le spese sostenute nella misura del 50% (sempre in presenza di cessione o sconto in fattura). 

La plusvalenza eventualmente generata potrà essere assoggettata ad imposta sostitutiva del 26% evitando così il cumulo con altri redditi Irpef eventualmente percepiti dal contribuente.

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